10月22日19時(shí)，央行財(cái)政部“救市”政策剛剛出臺(tái)；同一天晚上11時(shí)，上海市政府馬不停蹄連夜出臺(tái)了14條“落地”政策。
上海14條里的一系列政策，相比全國政策，“救市”馬力更足。其中，“轉(zhuǎn)讓2年以上普通住房免征營業(yè)稅”和“轉(zhuǎn)讓2年以上普通住宅免征個(gè)人所得稅”兩條更是在出臺(tái)前就已被市場廣泛猜測。
稅費(fèi)、信貸、供應(yīng)樓市一系列政策組合出臺(tái)，近年來還是第一次�！罢仁小比胬_序幕，到底會(huì)不會(huì)重新捂暖溫吞一年的上海樓市？10月29日下午14時(shí)，焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)將邀請房地產(chǎn)界的業(yè)內(nèi)人士到焦點(diǎn)關(guān)注的現(xiàn)場，共同預(yù)期救市14條帶來的市場反應(yīng)。敬請關(guān)注！
主題：救市14條，能否捂暖溫吞一年的上海樓市？
時(shí)間：2008年10月29日14：00—15：30
地點(diǎn)：搜狐網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)演播室（淮海中路283號香港廣場2506室）
嘉賓：
陳宇玨 中原地產(chǎn)副總經(jīng)理???????
趙輝 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域副總經(jīng)理???
施宏睿 漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理????????
葉厚彪 合富置業(yè)董事總經(jīng)理????????????????
于丹丹 克而瑞機(jī)構(gòu)上�？偨�(jīng)理?
?????
議題：
1、這次救市政策的出臺(tái)，您覺得時(shí)機(jī)與你預(yù)期的有出入嗎？請您整體上對救市政策出臺(tái)做個(gè)評價(jià)。
２、上海出臺(tái)的14條政策里，您認(rèn)為影響最大的一條是什么？為什么？
3、14條的出臺(tái)，有沒有哪一條是出乎您的意料之外的？為什么？
4、據(jù)調(diào)查顯示，有七成的居民不希望政府救市，您對此有什么看法？
5、救市政策出臺(tái)一周，市場發(fā)生了什么樣的變化？
6、雖然上海市政府洋洋灑灑出臺(tái)了14條政策，但是仍留有一些包括普通住宅界定，改善型自住需求等等疑問，對于這些后續(xù)的細(xì)則，您有什么預(yù)測？
7、一系列政策出臺(tái)后的樓市，會(huì)是怎么樣一個(gè)情景。請您對今年接下來的樓市做一個(gè)預(yù)判。
【梁文匯】：各位搜狐網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)的網(wǎng)友，大家下午好！歡迎大家與我們準(zhǔn)時(shí)相約在焦點(diǎn)關(guān)注的演播室。今天我們要討論的話題是“救市14條，能否捂暖上海樓市”？
??大家都知道，10月22日19時(shí)，中央財(cái)政部“救市”政策剛剛出臺(tái)；同一天晚上11時(shí)，上海市政府馬不停蹄連夜出臺(tái)了14條“落地”政策。
??上海14條里有的一系列政策，相比全國政策，“救市”馬力更足。其中，“轉(zhuǎn)讓2年以上普通住房免征營業(yè)稅”和“轉(zhuǎn)讓2年以上普通住宅免征個(gè)人所得稅”兩條更是在出臺(tái)前就已被市場廣泛猜測。
??稅費(fèi)、信貸、供應(yīng)樓市一系列政策組合出臺(tái)，近年來還是第一次�！罢仁小比胬_序幕，到底會(huì)不會(huì)重新捂暖溫吞一年的上海樓市？今天下午，我們邀請到房地產(chǎn)界的業(yè)內(nèi)人士到焦點(diǎn)關(guān)注的現(xiàn)場，共同預(yù)期救市14條帶來的市場反應(yīng)。首先給大家介紹一下今天到場的嘉賓，第一位是于丹丹 科爾瑞機(jī)構(gòu)總經(jīng)理；第二位是趙輝 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域副總經(jīng)理；第三位是施宏睿 漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理；第四位是陳宇玨 中原地產(chǎn)副總經(jīng)理；第五位是葉厚彪 合富置業(yè)董事總經(jīng)理。????????
??我想第一個(gè)問題請大家談一談，出臺(tái)這個(gè)時(shí)機(jī)與大家的預(yù)期有沒有出入？
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| 于丹丹 克而瑞機(jī)構(gòu)上海總經(jīng)理 |
【于丹丹】：如果談時(shí)機(jī)和之前的預(yù)期有什么差異的話，我覺得時(shí)間比我們預(yù)計(jì)的稍微提早一點(diǎn)，因?yàn)樵认胝叱雠_(tái)對市場的反應(yīng)，交易狀況數(shù)據(jù)的監(jiān)測，之前我們自己猜測，傳統(tǒng)的交易旺季“金九銀十”特別的冷才會(huì)促使政府的政策出臺(tái)，但實(shí)際上10月22號，就看到政府的組合拳就出來了，比我們的預(yù)計(jì)稍微早一點(diǎn)。
??另外這次出臺(tái)政策的力度或者是強(qiáng)度比我自己預(yù)想的也要大一點(diǎn)。這次利率的調(diào)整，之前的降息應(yīng)該是經(jīng)歷了六年多，才達(dá)到了這樣的幅度，但是這次一年多基本上到位了，速度加快了。另外我覺得在這次組合設(shè)計(jì)的面上也是最廣的一次，因?yàn)樗瑫r(shí)涉及到了交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的調(diào)整，還有信貸的利率以及貸款還貸的調(diào)整，同時(shí)包含了對于開發(fā)商和整個(gè)樓市樓市規(guī)范的做法，這次是比較罕見的，在時(shí)間上和力度上和之前的預(yù)期有些差異。
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| 趙輝 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域副總經(jīng)理 |
【趙輝】：其實(shí)這次和房地產(chǎn)相關(guān)的救市政策，它的出臺(tái)我并沒有覺得比較早或者是比較晚，因?yàn)閷τ诜康禺a(chǎn)來說，是根據(jù)國家大環(huán)境，整體經(jīng)濟(jì)政策的環(huán)境來看的。大家有沒有注意，在20號的時(shí)候，國家統(tǒng)計(jì)局給出了第三季度的GDP的增長率，同比增長相對來說要下降2點(diǎn)幾個(gè)百分點(diǎn)，應(yīng)該說下降幅度是比較大的，而且是整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢不太好的情況下，所以說國家出臺(tái)這些政策不光光是針對房地產(chǎn)，包括前期出口退稅等，是一系列組合的政策。但房地產(chǎn)第三季度統(tǒng)計(jì)當(dāng)中有明顯的差異在于，我們的出口順差并不是下降非常大，下降了大概從百分之13點(diǎn)幾到12點(diǎn)幾，也就是一個(gè)百分點(diǎn)主要，但是下降主要是內(nèi)需。包括這次我們制定政策，主要是針對比如說90平米以下普通住房的剛性需求，這樣的話，間接拉動(dòng)國家的內(nèi)需，從而帶動(dòng)整個(gè)GDP能夠保持良性的發(fā)展。所以我覺得這個(gè)時(shí)機(jī)還是根據(jù)整個(gè)宏觀形勢來看的，不是說政府需要什么時(shí)候出來或者是不需要什么時(shí)候出來。而且包括現(xiàn)在通貨膨脹的壓力應(yīng)該是減緩了，國家出臺(tái)相應(yīng)的政策也是在清理之中的。
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| 施宏睿 漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理 |
【施宏�！浚夯蛟S我會(huì)實(shí)際一點(diǎn)，從我們本身房地產(chǎn)整體的情況來看。從全國來看，整個(gè)全國的房價(jià)在去年開始已經(jīng)得到不同程度的調(diào)整。以上海為例，今年二手的情況，從今年的四月份開始，其實(shí)已經(jīng)做了今年量最大的月份，五月份其實(shí)已經(jīng)開始下跌。一手房的情況，在上海區(qū)內(nèi)七月份開始，同樣在銷售方面出現(xiàn)一個(gè)比較停滯的狀況。而全國、包括北京、深圳、廣州，幾個(gè)大的城市，同樣在今年整個(gè)銷售速度都是放慢的。整體來說，包括今年從自身的國情來說，也發(fā)生了很多不明朗的因素，最后還要結(jié)合國際性的問題，從今年次貸到雷曼事件，其實(shí)給我國經(jīng)濟(jì)帶來不明朗的影響會(huì)更加多。包括我們現(xiàn)在的股票市場，這都不是我們之前能預(yù)計(jì)的，從各個(gè)方面，其實(shí)已經(jīng)對于整體的市場已經(jīng)出現(xiàn)不可預(yù)期的恐慌以及很擔(dān)心以后所帶來的一系列影響。
??我們之前預(yù)期出臺(tái)是不是需要一直在談，而大部分業(yè)內(nèi)人士覺得該去救市，但是沒有想到的是會(huì)這么快，而我比較認(rèn)同的一點(diǎn)是如果決定救市，那么情愿快一點(diǎn)，不要慢，因?yàn)楹竺婵赡馨l(fā)現(xiàn)的事情會(huì)很多。本來我個(gè)人預(yù)計(jì)它是快了，但是如果從現(xiàn)在這個(gè)階段以及后面擔(dān)心預(yù)期不明朗的東西會(huì)更多的話，我覺得現(xiàn)在出臺(tái)是正好的時(shí)機(jī)。
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| 陳宇玨 中原地產(chǎn)副總經(jīng)理 |
【陳宇玨】：我這邊感覺來說，和慣常的一些政策來比，一般都會(huì)中央有一個(gè)指引，到地方需要消化一段時(shí)間，根據(jù)本地的情況出臺(tái)一些細(xì)則�？陀^來說，上海這次跟得比較緊的，感覺它是比較快的，但從實(shí)際上來看，確實(shí)不是快，確實(shí)是該出的這些政策。從這個(gè)政策的整體面上來看，跟其他地方的政策有些不同。大家明顯的感覺到，它是從老百姓買房者的角度，減少他的支出或者是降低交易的成本，縮短交易的時(shí)間，但是有一些詞在這個(gè)政策里面還是反復(fù)的提到，比如說首次置業(yè)，還有90平米以下，很明顯這還是針對上海的剛性需求，希望把最地層的蛋糕能夠做得更大，能夠快速帶動(dòng)整體交易量的增加，我想這個(gè)政策的初衷還是從這個(gè)角度考慮的。
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| 葉厚彪 合富置業(yè)董事總經(jīng)理 |
【葉厚彪】：個(gè)人認(rèn)為，這次政策出臺(tái)也是比較快速的，可能關(guān)乎到上海本身跟中國其他城市有不同的地位，可能整個(gè)世界宏觀來說，經(jīng)濟(jì)不好，本來之前說金融海嘯，現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)問題，不單單是金融問題。
??從最近的市場的情況來看，包括消費(fèi)方面的減弱也好，或者是一些大的企業(yè)開始有減薪裁員這些種種社會(huì)問題出現(xiàn)的話，這次地方政府積極面對這些問題，出臺(tái)這些政策，也是很能夠理解的。可能在五月份開始，已經(jīng)有一個(gè)比較明顯的情況出現(xiàn)，但可能是針對投資市場比較多一點(diǎn)，但如果說整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，金融出問題，消費(fèi)也同時(shí)出問題，普通的市民，特別是針對首次置業(yè)，有一些剛性需求，可能往后也會(huì)有比較大的影響，可能工作不穩(wěn)定，收入不穩(wěn)定，可能會(huì)慢慢影響，可能這個(gè)面會(huì)越來越廣。所以這次雖然說比預(yù)期的反應(yīng)速度比較快，但是我覺得這也是能夠理解的，也是比較開心看到地方政府積極面對或者是看出這種問題的嚴(yán)重性了。
【梁文匯】：接下來還是要詳細(xì)分析這14條政策，您認(rèn)為影響最大的一條是哪一條？有沒有哪條是出乎你意料的？
【于丹丹】：意料之外的倒沒有，如果要談個(gè)人的感覺，影響最大的，5.5%的兩年之內(nèi)普通住房的營業(yè)稅全免的話，這個(gè)應(yīng)該是力度蠻大的，因?yàn)橹霸诮灰椎臅r(shí)候，最大的一個(gè)是營業(yè)稅，一個(gè)是契稅，現(xiàn)在會(huì)對市場上當(dāng)時(shí)自用兼投資的用戶來說，會(huì)刺激他們把房源拿到市場上銷售。
【梁文匯】：會(huì)拋售嗎？
【于丹丹】：拋售倒未必。但是想一下，原來賣房所得的一部分要交稅的話，現(xiàn)在變成等于是政府幫你降價(jià)，價(jià)格降下來的話，等于你的到手價(jià)沒有發(fā)生變化，這樣的話，對交易量的促進(jìn)可能會(huì)有幫助。
??還有一個(gè)就是個(gè)人所得稅，如果要是自己的家庭唯一用房的話，交易設(shè)是可以免的，如果我自己這套是別墅，但是是我家庭唯一用房的話，個(gè)人所得稅是不是可以免了，如果要是這樣，可能對別墅的交易會(huì)有促動(dòng)。因?yàn)橹敖灰椎兔跃褪且驗(yàn)榻灰椎某杀具^高。
【梁文匯】：總的來說，這次二手房受政策的影響比一手房大？
【于丹丹】：對的，我覺得這次的政策主要是針對二手房的，談到效果的話，短期里面體現(xiàn)主要是二手房。
【趙輝】：從出乎意料來說的話，也沒有什么，其實(shí)國家手上有很多牌可以打，只是他選擇先后的問題，或者是輕重緩急的問題。影響最大的也不是說一條，應(yīng)該說很多條都起到明顯的作用。剛才也說到營業(yè)稅兩年的界定問題，包括利息，如果按照一個(gè)比較理想化的計(jì)算方式，這次利息打七折，幅度是非常大的，而且它可以帶來兩個(gè)后果，一個(gè)是我們在02年2月份的時(shí)候，當(dāng)時(shí)的利息要比現(xiàn)在打完七折的利息還要高。還有一個(gè)大家知道，如果我作為普遍銀行里的存款，五年期的存款要比貸款利息還要高，所以也造成各個(gè)商業(yè)銀行細(xì)則沒有辦法出臺(tái)，也很難出來，現(xiàn)在感覺如果按照這樣做的話，銀行肯定會(huì)虧的。但是從國家來說的話，很難說現(xiàn)在把存款利息降下來，因?yàn)榻迪聛�，�?huì)造成一系列的連鎖反應(yīng)，這是一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。當(dāng)然包括其中有一條，也代表了中央的一個(gè)想法，對于各個(gè)地方政府會(huì)根據(jù)具體的實(shí)際情況來做調(diào)整相應(yīng)的費(fèi)用，比如說杭州可以入戶，給地方政府的自由度更大了，我們可以看到風(fēng)向標(biāo)或者是感覺，中央這次的決心和力度應(yīng)該是比較大的。
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【施宏�！浚簭�14條里面，我認(rèn)為影響最大的，首先從宏觀去看待這14條，第一個(gè)感覺，這次政府讓我們感覺它決心其實(shí)很大，不是像過去說，一個(gè)時(shí)間的結(jié)點(diǎn)，在中央出臺(tái)以后的幾個(gè)小時(shí)，其實(shí)上海政府早就在這方面研究過好幾遍，而只是隨著中央指示來出臺(tái)。第一是表示地方政府的決心，第二個(gè)是所出的是組合，包括里面有貸款，有貸款比例，它是多管齊下，而不是單管或者是雙管。第三我們也可以從第一條，其實(shí)也說明了，第一條首次，自住，90平米，普通，基本上我們可以從這幾個(gè)字眼上面，我們針對性知道，在第一階段，如何提升剛性需求，如何增強(qiáng)普通住宅的銷售來針對更多站在老百姓的角度去對待。而后還有一個(gè)新的詞，我們說的改善型自住普通住宅，實(shí)際上也是提出了有改善型的包含在里面了，也就是說不是以前首次這些簡單，但是重點(diǎn)還是放在普通的經(jīng)濟(jì)型的類別里面。所以從宏觀14條的感覺里面，我覺得一個(gè)是出臺(tái)的組合，讓我們驚訝它的決心，第二個(gè)從決心里面，讓我們明確知道，這次針對性是首次，自住，經(jīng)濟(jì)類別，普通住宅為主，這是14條給我最深的感受。
【陳宇玨】：其實(shí)政策一出臺(tái)，從我們一線的反應(yīng)來看，當(dāng)然首先要關(guān)注的是價(jià)格，政府關(guān)注的是交易量。這14條里面有什么是影響價(jià)格的，有什么是影響交易量的，其實(shí)有兩條，一個(gè)是關(guān)于稅收方面，兩年之內(nèi)普通的營業(yè)稅是可以免的，這個(gè)可以直接影響到交易成本，我想大部分業(yè)主不會(huì)把5%扣為己有了，應(yīng)該還是會(huì)把它讓出來，這是對于購買的成本來說，等于是降價(jià)了，大家看得到的影響，包括90平米以下，可能有契稅的下調(diào)，如果是唯一一套享受所得稅的減免，基本上5.5的這一條影響是比較大的。還有一條，給買家的比較大的信心支持其實(shí)是利率的七折，現(xiàn)在也很關(guān)注各個(gè)銀行對于利率七折包括首付款20%的反應(yīng)。其實(shí)我覺得首付款20%這個(gè)吸引力不大，我覺得大部分的買家首付款準(zhǔn)備得還是比較充足的，不需要貸那么多，因?yàn)榧幢悻F(xiàn)在利率低了，他的錢還有其他的用處，大家還是把現(xiàn)金拿在手上比較好一點(diǎn)，不會(huì)讓自己有很多的貸款，背很多的債。因此政策里面首次置業(yè)或者是改善型，這兩個(gè)是有很大的爭議點(diǎn)，怎么認(rèn)定改善型，更寬的給到各個(gè)銀行，從銀行本身在信貸方面的情況來決定從寬還是從嚴(yán)。就個(gè)人來說，利率有比較大的調(diào)整，就可以有七折比例的折扣，我覺得是意料之外的一條，因?yàn)檫@樣算的話，可能五年以上就會(huì)出來逆差。
【葉厚彪】：確實(shí)是這樣的，如果要說從價(jià)格方面去影響而能夠變成激活成交量的話，確實(shí)5.5是一個(gè)很明顯的，能夠把市場的存貨量變大的因素。
??另外一個(gè)就是普通住宅和非普通住宅的定義，如果我了解其他城市，比如說以廣州為例，他們明顯說明這一個(gè)五年是不會(huì)減下來的，這個(gè)是上海已經(jīng)是比較積極出臺(tái)的，馬上明確到一點(diǎn)的，那邊消息出來是不會(huì)改變的，但是我們馬上出臺(tái)落實(shí)了這個(gè)政策，所以能夠說明了一點(diǎn)，上海其實(shí)是比較積極的，比較認(rèn)真的面對這個(gè)問題。
【梁文匯】：接下來想談一下意愿的問題，我之前做的一期節(jié)目里，包括一些嘉賓說上海還不是出臺(tái)救市政策的時(shí)機(jī)，至少還有半年，我們也調(diào)查過網(wǎng)友的意愿，有七成多希望政府不會(huì)出臺(tái)救市的政策，大家怎么樣評購買者的意愿和業(yè)內(nèi)意愿的一些偏差呢？
【葉厚彪】：我個(gè)人認(rèn)為是這樣的，能夠理解，因?yàn)閯傂孕枨笳J(rèn)為這個(gè)房價(jià)是偏高的，如果房價(jià)能夠有所回落，他們就可以購房了。但是現(xiàn)在的這個(gè)問題，不單純是不是房價(jià)掉下來，其實(shí)這種種問題，已經(jīng)是社會(huì)的問題，影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的時(shí)候，政府如果不出手救市的話，可能這個(gè)后果不是單單影響到樓市這么簡單，而是說各行各業(yè)會(huì)連鎖影響下去。市民希望政府不要去救市，這是可以理解的，其實(shí)就是一個(gè)目的，希望這個(gè)房價(jià)回落，但問題是房價(jià)回落，或者是成交量大量的縮減，會(huì)導(dǎo)致什么樣的后續(xù)問題，這個(gè)確實(shí)不是危言聳聽的，確實(shí)是會(huì)存在的一個(gè)問題。雖然說能夠理解，但是我想政府出手的目的是為了穩(wěn)定或者是針對首次的剛性需求這樣出手，希望能夠比較有一個(gè)正常一點(diǎn)的情況出現(xiàn)，我覺得還是有必要的。
【陳宇玨】：我覺得從市民的角度出發(fā)，他們的主要想法還是希望房價(jià)便宜，但是以我們在市場上的感覺上來說，如果房價(jià)真的一路下滑，下滑的速度越快，其實(shí)他們越不敢買，因?yàn)槲覀儚陌嗽路莸氖袌隹吹剑愦虬苏蹧]有反應(yīng)，打七折也沒有反應(yīng)，一路下滑的過程，這些市民可能到時(shí)候不敢買的。
【梁文匯】：市民覺得上海的價(jià)格還沒有見底？
【陳宇玨】：為什么業(yè)內(nèi)希望政府救市呢？因?yàn)槲覀冎婪�(wěn)定的重要性，不管是價(jià)格的穩(wěn)定，還是交易量的穩(wěn)定，還是整個(gè)經(jīng)濟(jì)局面的穩(wěn)定，都很重要，一旦有大起大落的時(shí)候，可能后遺癥都是比較大的。其實(shí)受害的可能還是老百姓。如果真的房價(jià)一路下滑，大家應(yīng)該也沒有購買的信心，反而它在某一個(gè)點(diǎn)能夠得到一定的支撐，提高他們的購買的信心，反而對活躍市場是有好處的，所以政策這么積極，也是從穩(wěn)的角度出發(fā)。
??這里我想提一點(diǎn)，為什么重穩(wěn)，這些新政里面是有個(gè)期限，1到4條是關(guān)于稅收方面的問題，比較復(fù)雜，但是有關(guān)于兩年的營業(yè)稅，所得稅的減免，都是由09年12月31日，所以大可不必?fù)?dān)心，由于這個(gè)救市政策的出臺(tái)，本來沒有購買意愿的，現(xiàn)在想買房了，不太可能會(huì)出現(xiàn)這個(gè)情形，或者說借這個(gè)政策，大家找一些機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)指望它大幅的回升，我想大部分人也不會(huì)這么想，所以排除了那些趁這個(gè)政策之機(jī)去買房的，排除這些，我想能夠買的，還是以前那些自住型的和改善型的為主，那么也就不用太擔(dān)心，這個(gè)政策的出臺(tái)反而會(huì)使房價(jià)又往上的波動(dòng)的趨勢，我覺得這個(gè)可能性比較小。
【施宏�！浚菏紫壬厦嬉舱f了，據(jù)調(diào)查顯示，七成的居民，我們也去了解一下，七成的居民是什么概念？如果我個(gè)人理解，可能是更多的是年輕的網(wǎng)友，在投票上也投了更多自身的想法。網(wǎng)民大部分比較年輕，而且對于現(xiàn)在房價(jià)的看法都是過高，如果談到實(shí)際的，可能現(xiàn)在很多已經(jīng)購房者根本不想看到房地產(chǎn)的不穩(wěn)定。其次這次出臺(tái)政策最大的受益者，是真正大部分還沒有買房子，而屬于比較年輕一代的網(wǎng)民，這是政策很有針對性幫助在這次機(jī)會(huì)里面，可以有上車的機(jī)會(huì)。車子往往走得很快的，但不是每次都有搭上車的機(jī)會(huì)，很多年輕的網(wǎng)民過去對于買房子沒有很大的意識(shí)，包括這次政府并不是只出一招，從首付到稅費(fèi)，都顧及了想要買房子，但是沒有買房子的需求人士。所以我們認(rèn)為，應(yīng)該用另外一個(gè)角度看待，這次反而是政府給我們上車的好時(shí)間，而并不是說過早過快。而且大部分購房者的心態(tài)是買漲不買跌，現(xiàn)在在跌的市場里面，好不容易盼到它跌了，要調(diào)到怎么樣樣？哪怕如果不買，再調(diào)低50%，他沒有能力的，他還是沒有能力買，甚至他希望跌得更多，但這是不現(xiàn)實(shí)的。當(dāng)房價(jià)跌30%，市場會(huì)出現(xiàn)一定的恐慌，如果這個(gè)房價(jià)調(diào)超過50%的，整個(gè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)不可預(yù)計(jì)的破壞，我想這些是政府不想看到的事情。所以不需要太過于執(zhí)著說現(xiàn)在政府出臺(tái)政策救市是過早還是過晚，但是我覺得很有針對性，應(yīng)該說這是一個(gè)喜訊，而不是置疑政府出臺(tái)的時(shí)間對與錯(cuò)。
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【趙輝】：從這個(gè)調(diào)查本身來說，我的觀點(diǎn)是，從房價(jià)來說，我是這樣看的，有三個(gè)方面，可以看一下。第一個(gè)從房地產(chǎn)本身來說，我認(rèn)為國家這次不是單單要去救市，而是作為一個(gè)穩(wěn)定和預(yù)防的作用。如果說當(dāng)經(jīng)濟(jì)下滑或者是整個(gè)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)入到加速度下滑或者是無可挽回的地步的情況下再想去救的話，恐怕很難救的，而是未雨綢繆，進(jìn)行穩(wěn)定，我想這是國家出臺(tái)這些政策的目的。另外一點(diǎn)，我覺得從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈來說，如果房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生問題，影響的不單單是這條產(chǎn)業(yè)鏈上的，很明顯可以看到的開發(fā)商，經(jīng)紀(jì)公司或者是原材料供應(yīng)公司，甚至可能會(huì)影響到每個(gè)人的生活，這一點(diǎn)大家都可以理解的，因?yàn)樗鼱可娴拿鎸?shí)在太廣了，所以它不能太絲毫的問題，這是從國家角度來說。
??從個(gè)人角度來說，我覺得在目前中國的現(xiàn)有住房的自有率是相當(dāng)高的，在這種情況下，我覺得大部分的老百姓并一定說希望房價(jià)大幅度下降，也許會(huì)有一些想法，但是一種矛盾的想法，我現(xiàn)在有住房，我需要換房子，或者我的孩子要去買新房子，我希望房價(jià)便宜一點(diǎn)，但是便宜的話，導(dǎo)致我現(xiàn)在的住房也會(huì)貶值。像前期有一些開發(fā)商，在全國各地做了一些打折的活動(dòng)，但是它做了活動(dòng)之后，大家都可以看到，甚至售樓處都被砸了，相對來說上海還是比較穩(wěn)定的，其實(shí)外地是很激烈的。這樣的話，實(shí)際上我覺得大部分老百姓并不是希望房價(jià)下降，但是希望保持比較好的平穩(wěn)，或者是隨著經(jīng)濟(jì)的增長，有理由的慢慢增長，這個(gè)應(yīng)該是我們普遍的心里，包括在座的各位，或者是你的朋友，包括我的朋友里面，我沒有聽到誰說希望房價(jià)大幅度下降的。
【于丹丹】：新政出臺(tái)以后，通常都會(huì)做一些市場調(diào)研。所以我覺得這兩個(gè)群體差異在于其他的產(chǎn)業(yè)界的人對于新政出臺(tái)，按照市場的規(guī)律應(yīng)該會(huì)變成什么樣的影響來談，但是消費(fèi)者從自己的角度，我希望這個(gè)市場變成什么樣。所以七成消費(fèi)者希望不要救市，他們的出發(fā)點(diǎn)是非常單純的，他們希望房價(jià)越低越好，希望不要政府出來救，因?yàn)榫鹊幕A(chǔ)是交易量萎靡，交易量低的時(shí)候，開發(fā)商會(huì)把價(jià)格降下來，所以絕大多數(shù)的消費(fèi)者認(rèn)為房價(jià)越低越好。所以我覺得這種意愿不應(yīng)該作為我們做市場分析的時(shí)候，作為關(guān)注的。
??我個(gè)人的看法，對于救市的問題，我認(rèn)為市場不是要靠政府出臺(tái)一些所謂的政策就能夠救的，交易量的低迷我們要分析它的成因。上海的房地產(chǎn)交易量持續(xù)了很長時(shí)間的萎靡，七月份之前的原因是大家的消費(fèi)信心不足，因?yàn)樵谌ツ昴甑椎臅r(shí)候，出臺(tái)第二套房貸門檻提高了，利率變化之后，大家已經(jīng)對宏觀調(diào)控這幾個(gè)詞有恐慌了，習(xí)慣性的認(rèn)為調(diào)控又來了，在這個(gè)時(shí)候不應(yīng)該買房的時(shí)候，所以在這個(gè)時(shí)候，大家都在觀望，然后緊接著到了春節(jié)，春節(jié)往往是淡季，但那時(shí)候就在于供求比非常健康，實(shí)際上新增的供應(yīng)量和我們實(shí)際的需求量之間供不應(yīng)求是存在的，但是在七月份看到，政府有意加大了供應(yīng)量，但是期間發(fā)生了很多故事，剛才也提到了次貸危機(jī)，雷曼破產(chǎn)，大地震，雪災(zāi)，一系列外界環(huán)境的變化導(dǎo)致了市場的根本性變化，就是交易信心不足開始變成了交易能力不足，交易能力不足，供應(yīng)量增加了，但是沒有人去買房，而這個(gè)時(shí)候不買房，不是因?yàn)榇蟓h(huán)境讓他們覺得恐慌，而是因?yàn)樗麄冋娴臎]有支付能力了，改善也沒有辦法改善了，股市當(dāng)中蒸發(fā)了很多的財(cái)富，對于以前有閑錢的，那些錢現(xiàn)在都消失了。所以我們看到幾個(gè)高檔房的案例，單價(jià)超過五千萬的，以前有些人在去年的時(shí)候，一次性訂了兩套，但是今年交房了，他可能要退掉，是因?yàn)樗诌叺馁Y產(chǎn)發(fā)生了變化，這個(gè)時(shí)候不是說你出臺(tái)一個(gè)政策，讓稅減少一點(diǎn)或者是利率變化一點(diǎn)，這個(gè)交易能力，支付能力的變化是影響我們有效需求的最大因素。所以這時(shí)候政府出來救市，我覺得針對市場當(dāng)中之前既有消費(fèi)意愿又有支付能力，而僅僅覺得這個(gè)時(shí)機(jī)不好的這部分需求，是會(huì)加快他們的釋放速度，而從根本上談救市的話，我覺得有待于今后一段時(shí)間里面，對于整個(gè)經(jīng)濟(jì)，大家的支付能力，國民收入的調(diào)整，才是真正救市的選擇。而且最近時(shí)間，研究院也對37個(gè)城市當(dāng)中400家開發(fā)商做了一個(gè)調(diào)查，50%的人認(rèn)為今后房價(jià)仍然會(huì)下降，這就是大家對目前市場上的消費(fèi)心里一個(gè)正確的把握。所以現(xiàn)在是在上升通道當(dāng)中的一段調(diào)整時(shí)機(jī)，其實(shí)針對的是自住客戶和年輕人，這個(gè)時(shí)候搭上車的話，是一個(gè)好的時(shí)機(jī)。
【梁文匯】：大家都知道這個(gè)救市政策出臺(tái)力度也蠻大的，但是不知道市場反響是怎么樣？所以還是想請各位接下來聊一下，出臺(tái)了一周，這個(gè)市場發(fā)生了什么變化？現(xiàn)在能談的可能是一個(gè)心態(tài)上的變化，因?yàn)槌山涣靠赡墁F(xiàn)在還看不出來。
【于丹丹】：成交量短期沒有變化，但是一手房從22號出來以后到28號，供應(yīng)量這一周當(dāng)中有37.1萬方，跟上周環(huán)比是上升的，上升了25%到26%左右，但是我們看到交易只成交了10.3萬方，所以這樣等于跟上周相比是下降了20%多，而且在價(jià)格上，商品住宅的成交單價(jià)應(yīng)該是11165，跟環(huán)比也是下降了，趨勢是很明顯的。
【梁文匯】：請趙總談一下二手房的客戶的心態(tài)。
【趙輝】：我先不談一周，因?yàn)樵谡麄�(gè)十月份，從二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的門店來看，整個(gè)十月份比九月份客戶的貸款量、看房量有增長。在這個(gè)政策出臺(tái)以后，我們專門做了統(tǒng)計(jì)，我們旗下有180家門店，比上周的電話咨詢量提高了107%，貸款量增長了47%，但是成交反而下降了，因?yàn)榇蠹矣幸粋�(gè)心里預(yù)期了，包括很多細(xì)則沒有出來，成交量并沒有明顯的增長。從我本身來說，包括在一周前和三周前，我有兩個(gè)朋友，一個(gè)在九亭買了新房，一個(gè)在市區(qū)買了新房，無一例外的原因是第一開發(fā)商打了一定折扣了，而且我這個(gè)朋友是從來不投資股票，不投資房產(chǎn)的，但還是買了一套房子，為什么？因?yàn)檫@個(gè)剛性需求還是很旺的，只是在等待一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)。
【梁文匯】：好的。施總談一下。
【施宏�！浚簭囊�、二手去看待這一周的變化。先從一手方面看，本身在推盤的過程里面，大部分不會(huì)因?yàn)檫@個(gè)政策一出，然后馬上急著推，本身推盤有一個(gè)周期性。然后在十月份的推盤里面，大部分是在原有既定的量，而這些量其實(shí)還是站在中外環(huán)，甚至外環(huán)以外的比例比較多，而這些其實(shí)就是我們所說的，出完政策又卡住在普通住宅的分類上面，所以無形中帶來的購買的決定，實(shí)際上就是我們說的，消化肯定在政策不明朗的情況下，持幣觀望。
??二手其實(shí)從十月初開始，在進(jìn)入第二個(gè)禮拜以后，政策還沒有明朗，但是市場已經(jīng)在放風(fēng)的過程里面，所有的成交量每個(gè)區(qū)都有上升一倍到兩倍，整個(gè)客流量是猛增的。大家都知道，政府將會(huì)救市，這代表了剛性需求在市場上是存在的，而之前更多的是市場并沒有一個(gè)比較大的新聞，沒有刺激購房者的欲望，有了政策，客流量的猛增是很正常的。出臺(tái)以后變化的出現(xiàn)，是在于現(xiàn)在購買普通住宅依然處在觀望，甚至加強(qiáng)。但是對于豪宅市場出現(xiàn)的變化，我們在這一周，豪宅市場開始蠻多的個(gè)案是從高位下調(diào)20%甚至30%，實(shí)際上也是代表了，過去本來有觀望的業(yè)主方，也明確知道能顧及他們的機(jī)會(huì)是很渺茫了，所以他們知道未來沒有太多利好針對這種樓盤的，所以出現(xiàn)大幅的減價(jià)，也有客戶在這段時(shí)間里面出手，可能會(huì)掛一個(gè)比較低一點(diǎn)的價(jià)。所以可能一周過后的二手市場對于豪宅市場，有一個(gè)雙方拉鋸的局面，我估計(jì)在十月底，十一月初，比較高檔的物業(yè)會(huì)出現(xiàn)一定的成交量的，但是對于普通類型，剛性需求的區(qū)域觀望態(tài)度還是比較濃厚的。
【陳宇玨】：在這一周里面，我們分前半周和后半周。前半周很明顯，我們的看房量增加，保守一點(diǎn)，至少是20%到30%的增加。前半周同樣也出現(xiàn)一個(gè)比較明顯的情況，客戶比之前更猶豫，新的普通標(biāo)準(zhǔn)是什么？可能對他們影響是比較大的，所以他們還是先看，但暫時(shí)還不出手，這一點(diǎn)，也波及到一手的代理。大家都想看一看，能不能擠進(jìn)普通的標(biāo)準(zhǔn)。后半周的情況有什么不同，在看房增加的同時(shí)，那些明顯辦法擠入普通的業(yè)主，降價(jià)是比較明顯的，可能還集中在境外的業(yè)主和境內(nèi)的一些企業(yè)的小老板身上，他們會(huì)降價(jià)的幅度調(diào)得比較明顯，如果在之前僵持價(jià)格的情況底下，目前是回調(diào)了10%，這個(gè)是比較能夠推動(dòng)高端在后半周交易量好象有所回升的趨勢，為什么實(shí)際還沒有促成交易量，或多或少，大家還是在等待銀行的政策，因?yàn)檫@個(gè)利率對高端客戶來說，還是有一定影響的，首付款他們不是太在乎，但是利率他們還是非常關(guān)注的，他們還是在等待銀行方面細(xì)則的出臺(tái)。但是他們愿意去看房，也愿意出價(jià)，因?yàn)橹八麄兪遣辉敢獬鰞r(jià)的，一旦出價(jià)之后，業(yè)主也蠻樂意成交，這個(gè)是在市場上慢慢開始發(fā)現(xiàn)的變化。
【葉厚彪】：合富的情況其實(shí)也是一樣的，肯定也是增長的。如果說跟之前相比的話，最起碼有50到70左右。我覺得反而可能房東方或者是開發(fā)商方上家的一個(gè)變化，可能跟之前不一樣的是，之前有一些政府的政策出臺(tái)，可能房東也好或者開發(fā)商也好，馬上有一個(gè)反應(yīng)，我可以穩(wěn)住在那邊，或者可能把房價(jià)重新提升，有一些馬上返價(jià)的情況出現(xiàn)，但是這次這個(gè)情況其實(shí)是相當(dāng)少。二手的房東，這次返價(jià)的態(tài)度明顯沒有之前的高，而開發(fā)商方面還是比較積極的去推售他們的一些樓盤。還有一點(diǎn)，可能從客戶那邊了解更多一點(diǎn)，從商業(yè)板塊來說，他們會(huì)更多注意到，如果現(xiàn)金一定要找地方去投資的話，商業(yè)其實(shí)是可以去考慮的一塊。因?yàn)橹皝碚f，整個(gè)商業(yè)調(diào)整的幅度并沒有住宅來得這么強(qiáng)烈，所以可能有一些客戶開始往商業(yè)地產(chǎn)的方向去投資。
【梁文匯】：接下來還想做一些預(yù)測，因?yàn)楹芸?1月1號就到了，然后普通住宅的界定是比較關(guān)心的，各位都是業(yè)界的人士，上海的普通住宅從05年出的標(biāo)準(zhǔn)，到現(xiàn)在都沒有調(diào)整過，市場上有一些傳言，那大家能不能預(yù)測一下，會(huì)有一個(gè)什么樣的調(diào)整？
【葉厚彪】：我想這次普通住宅和非普通住宅不一定會(huì)界定在面值方面，可能只會(huì)在價(jià)格方面的調(diào)整作為普通住宅和非普通住宅上面拉開一點(diǎn)。這次政府出臺(tái)的一些政策還是針對剛性需求的一個(gè)市場，而去布置這一系列的政策出來的。所以我想小面積的住宅來說，能夠價(jià)格方面更為靈活一點(diǎn)，這應(yīng)該能達(dá)到政府想要的目的了。雖然說普通住宅和非普通住宅還沒有出臺(tái)一個(gè)明顯的界定線，但是我覺得這次比較大的機(jī)會(huì)，就是價(jià)格方面的調(diào)整，其他方面我相信不會(huì)有太大的變化。但是我想補(bǔ)充一點(diǎn)的是，比如說價(jià)格1.7萬，最多也就是控制2萬左右，跳出2萬的可能性不大，可能控制在這個(gè)幅度里面調(diào)整這個(gè)房價(jià)。我想整體的幅度可能就是2000元左右調(diào)整的幅度，其實(shí)這個(gè)幅度已經(jīng)不容易了，對于政府的積極性，還是值得表揚(yáng)的。
【陳宇玨】：因?yàn)橐郧吧虾Ｖ朴嗊@個(gè)政策的時(shí)候，就是三方面，一個(gè)是容積率，一個(gè)是面積，還有就是價(jià)格。我覺得容積率和面積動(dòng)的可能比較小，因?yàn)槿莘e率已經(jīng)到1.0了，基本上把花園洋房都剔除掉了，面積的話，客觀來說，老百姓的需求沒有超過140的，比140再大一點(diǎn)，算它普通，好象也不太符合現(xiàn)在的狀況。唯獨(dú)符合的就是價(jià)格，1.7萬，其實(shí)整個(gè)三段里面，的確比較難找到普通的影子，哪怕是內(nèi)環(huán)以內(nèi)20年樓齡的老公房超過了這個(gè)比例。從我個(gè)人的意愿來說，希望有10%到15%的調(diào)整，這樣的話，能夠跟得上現(xiàn)實(shí)價(jià)格的狀況。內(nèi)環(huán)和外環(huán)來看，應(yīng)該說越里面的，調(diào)的幅度應(yīng)該是越大一些，越外面調(diào)整幅度相應(yīng)小一些，這個(gè)不是因?yàn)榭紤]其他的原因，而是從客觀的實(shí)際出發(fā)，如果外環(huán)調(diào)了20%，已經(jīng)到了8500，大批房子都能擠正普通的標(biāo)準(zhǔn)，但如果內(nèi)環(huán)以內(nèi)，你調(diào)20%，也就是2萬出頭一點(diǎn)點(diǎn)，實(shí)際上還是有一些房子被擠在外面，擠進(jìn)來的不多。
【施宏�！浚何易鰝�(gè)預(yù)測，可能跟陳總的想法違背了。我覺得政策一個(gè)不是一刀切的，不是說把以前的統(tǒng)籌全部上升10%到15%，這個(gè)我覺得不太會(huì)。第二，這次既然說的改善型和普通型的，肯定是放松中外環(huán)的尺度，也就是說內(nèi)環(huán)可放松的不多，他明顯是要推你去買中環(huán)和外環(huán)的，所以我覺得反而中環(huán)和外環(huán)的松動(dòng)在這次里面會(huì)加大，也就是說放松多一點(diǎn)中環(huán)和外環(huán)，把改善、自住和首次置業(yè)的告訴他，這些就是普通，而不是所謂的普通就把內(nèi)環(huán)的價(jià)格降低。所以我覺得可能在中環(huán)和外環(huán)放松的比例多一點(diǎn)，讓你往外走，告訴你可以買的東西多了，優(yōu)惠的就是這些房源。
??我們?nèi)ゴφ恼�，可能更多的策略還是服務(wù)中外環(huán)，而不是服務(wù)內(nèi)中心。政府既然不支持城中心，你干嗎還要在城中心去做你的生意，可能我會(huì)針對中外環(huán)的成交量放量而支持政府所謂的放松中外環(huán)。
【趙輝】：的確從這次政府政策的發(fā)布來看，跟以前有很大的不同，沒有采用一刀切的方式，包括給地方政府自由度，尤其對于中低收入家庭，包括針對剛性自主需求的話，肯定會(huì)有引導(dǎo)性。普通住房和非普通住房，因?yàn)槊娣e很難去認(rèn)同，主要還是價(jià)格方面，我相信會(huì)有15%的調(diào)整，但這個(gè)調(diào)整肯定也會(huì)根據(jù)引導(dǎo)，政府肯定會(huì)引導(dǎo)鼓勵(lì)到你哪個(gè)地方去購房。但是另一方面，除了普通住房界定以外，包括后續(xù)可能會(huì)出臺(tái)一些相應(yīng)的政策，從政府角度來說，絕對不會(huì)出現(xiàn)引鳩止渴的情況，它對于政策的發(fā)布，肯定是有限度的，否則的話，可能會(huì)把方向完全逆轉(zhuǎn)，可能會(huì)給整個(gè)經(jīng)濟(jì)帶來更大的不利，可能會(huì)回到高通貨膨脹的環(huán)境中去，這種大起大落是非常危險(xiǎn)的，我相信政策會(huì)有的放矢出臺(tái)一部分政策。后市會(huì)有一些補(bǔ)充的細(xì)則和政策，可能會(huì)有一些寬松，但是我相信范圍不會(huì)太大。
【于丹丹】：我比較傾向于這次在價(jià)格上面調(diào)整幅度會(huì)大一些，因?yàn)橹按蠹覍γ娣e的界定上意見比較大�？赡軆r(jià)格不一樣，各個(gè)區(qū)域當(dāng)中的均價(jià)，基于前面今年市場的發(fā)展，還是有桿稱在的，而且基于政府對需求支付能力的了解，如果想要價(jià)格和量維持在什么程度，他會(huì)有標(biāo)準(zhǔn)，讓它跟實(shí)際情況去靠。我覺得在價(jià)格上，普通住宅更明顯一點(diǎn)。
【梁文匯】：政策出臺(tái)以后，很多媒體對消費(fèi)者購買意愿做了調(diào)查，從我調(diào)查的結(jié)果來看，60%多的調(diào)查還是覺得這段時(shí)間還是無法出手，八成還是覺得價(jià)格會(huì)下跌，這些政策出臺(tái)以后，觀望的氣氛還是蠻濃的。所以還是請大家預(yù)測一下，今年接下來幾個(gè)月的市場狀況，給想購房的人一些建議吧。
【于丹丹】：政策的效應(yīng)顯現(xiàn)一定需要時(shí)間的，因此現(xiàn)在已經(jīng)到了10月低了，11月初了，如果再談今年樓市做預(yù)測的話，既使沒有新政和出臺(tái)新政，兩者相差不會(huì)太大。所以我覺得下半年到年底就是量穩(wěn)，價(jià)格下調(diào)是市場主要的表現(xiàn)。因?yàn)榈侥甑�，往往是開發(fā)商資金壓力最大的時(shí)候，工程款要付，工資不能拖欠，銀行還貸的壓力，這個(gè)時(shí)候?yàn)榱俗非筚Y金回流，開發(fā)商往往是降低價(jià)格。而且現(xiàn)在開發(fā)商的心態(tài)發(fā)生了變化，以前是看一個(gè)項(xiàng)目賺錢，而現(xiàn)在更多的是幾個(gè)項(xiàng)目加在一起賺錢，也就是說在一個(gè)城市的多個(gè)項(xiàng)目，或者是多個(gè)城市的多個(gè)項(xiàng)目賺不賺錢，這個(gè)時(shí)候往往是促銷最集中的時(shí)候。消費(fèi)者現(xiàn)在也知道了，因此所謂的觀望，還是在看，還有沒有下調(diào)的可能。
??然后一手房的定價(jià)肯定會(huì)影響二手房房東掛牌的價(jià)格，所以我覺得在下半年，這樣一個(gè)心態(tài)存在的話，應(yīng)該說價(jià)格起來的可能性是不大的，而量現(xiàn)在基本上跌到40幾萬套，已經(jīng)到了底部。對于上海這樣的城市來講，很客觀的講，已經(jīng)有一部分需求在壓抑了，客觀上它是存在，但是沒有釋放出來，所以說這個(gè)量應(yīng)該是比較穩(wěn)的，甚至短期里面，有一些小幅的增長也是可能的，但總的下半年，我認(rèn)為是價(jià)降量穩(wěn)。
【趙輝】：從后市來看，從兩個(gè)方面來看。一個(gè)是從中國具體發(fā)展，或者是上海發(fā)展情況來看，政策還有些很多細(xì)則沒有完成，有一定的時(shí)間需要這些細(xì)則出臺(tái)，對政策效果的顯現(xiàn)也需要有兩三個(gè)月的時(shí)間。如果說從成交量的角度來說，比較明顯的一個(gè)感覺，肯定會(huì)在春節(jié)以后，成交量上面，包括成交價(jià)格，我相信還是比較穩(wěn)定的，因?yàn)楝F(xiàn)在供求比非常失衡，供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，一手可以達(dá)到三比一以上，那么二手更加高。所以房價(jià)很難會(huì)有提升。房地產(chǎn)市場的區(qū)域穩(wěn)定，慢慢往上發(fā)展的話，至少是半年以上的時(shí)間，這是一個(gè)具體的情況。
??在這里，我需要說一個(gè)宏觀上的區(qū)別，因?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展肯定是跟經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)聯(lián)在一起的。但這次全球金融風(fēng)暴，是美國的次貸危機(jī)，但是次貸危機(jī)不僅僅是本身房地產(chǎn)問題，它是一個(gè)過渡透支信用的問題，零首付設(shè)置是負(fù)首付都出現(xiàn)了，包括過度的打包問題，包括再消化，都會(huì)影響信用被無限放大。
??其實(shí)中國進(jìn)二十年以來，經(jīng)濟(jì)高速增長，我們現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，在整個(gè)全球來說，還是相當(dāng)不錯(cuò)的，所以在比較不錯(cuò)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)很難再會(huì)往下，大環(huán)境肯定還是能比較健康發(fā)展的，只是需要調(diào)整。
【施宏睿】：還是從一手去看。一手價(jià)格，現(xiàn)在的預(yù)測，估計(jì)接下來這兩三個(gè)月，價(jià)格往下的壓力還是相當(dāng)沉重，尤其是一手，開發(fā)商一般都是在9070的政策下出臺(tái)的一些新樓盤，而這些新樓盤如果要面對量是很大的，開發(fā)商也會(huì)因?yàn)榱看�，而出現(xiàn)價(jià)格上的調(diào)整。所以如果從一手的情況下，后面的兩三個(gè)月我覺得90平以下的量會(huì)放量，我估計(jì)再增加20%到30%左右，因?yàn)檫@個(gè)量配合新政出臺(tái)以后，市場也會(huì)得到一定的支持和認(rèn)同，所以90平量會(huì)放大，但是價(jià)格往下調(diào)的壓力還是存在，并不是因?yàn)槌山涣康姆糯蠖鴥r(jià)上升。
??二手市場其實(shí)更加不明朗的原因是現(xiàn)在個(gè)別很多地區(qū)出現(xiàn)一二手價(jià)格倒掛。因?yàn)橐皇之吘故且粋�(gè)面，而二手是一個(gè)點(diǎn)，一個(gè)點(diǎn)出現(xiàn)下調(diào)的話，這個(gè)可能性不會(huì)很大，而往往附近因?yàn)橛幸皇珠_盤，所以大家也有一手的參考價(jià)格在變。所以如果本身二手市場是90平以下或者是集中一手房供應(yīng)量比較大的，這種地區(qū)的二手房成交量會(huì)很低，但是反而高檔物業(yè)，它的成交量會(huì)因?yàn)闇p價(jià)，雖然套數(shù)不多，但是會(huì)比原來觀望的態(tài)度下，價(jià)錢調(diào)完以后，出現(xiàn)一定的增長。但是整體的價(jià)格無可避免，還是有下降的可能性。成交量一手房可能是針對90平米一下，而豪宅可能一手會(huì)調(diào)，但可能真正的成交并不多，那么二手可能反過來了，90平米以下的成交可能不多，但是反而二手含金量的地區(qū)，因?yàn)樵敢饨祪r(jià)，成交量而可能會(huì)有所上升。
【陳宇玨】：我覺得市場來說，后市的預(yù)測，無非是買家的心態(tài)問題。如果一旦普通和非普通很快的明確出來的話，其實(shí)目前政府能做的，我覺得從第一個(gè)大的階段來說，應(yīng)該說政策基本上能出的都出到位了，接下來就是大家選擇什么時(shí)候入市。如果開發(fā)商再要在價(jià)格上調(diào)整，也就是一兩個(gè)月的事情，過了這一兩個(gè)月，可能在明年年后，我覺得價(jià)格再調(diào)的可能性不大。我覺得一手如果有價(jià)格調(diào)整，在未來的一兩個(gè)月里面，大家還是可以看一看，如果這一撥過了，也不用等到明年價(jià)格有再進(jìn)一步的下挫。
??對于二手來說，可能這不單單是這14條的影響，還關(guān)乎于外界整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，我覺得這個(gè)反而在二手市場上，它的影響力會(huì)比較大一點(diǎn)。最主要是這些業(yè)主，境外的這些業(yè)主，他的心態(tài)是非常差的，他很渴望把房子變現(xiàn)的欲望是很強(qiáng)烈的，對于買家來說，在這種情況下，也要充分估算到自己手上資金運(yùn)作的一些情況，我們也會(huì)發(fā)現(xiàn)，跟一些海外有生意來往的客戶，他會(huì)把錢拽得比較緊，但是本地的客戶，或者是單單靠打工的這樣一批改善型或者是自住型的客戶，相反，他們擇時(shí)去買房。所以按慣常的說法，往年12月份可能會(huì)往低走，但今年11月、12月可能會(huì)有一定量的增加，不用等到明年的三四月份，如果想趁最低的時(shí)候，可能就在未來的一到兩個(gè)月。
【葉厚彪】：剛才所說的一手方面，要回籠資金導(dǎo)致有降價(jià)的壓力，希望能讓銷量提高。如果針對二手來說，可能11月、12月會(huì)比之前一兩個(gè)月有一些提升�？赡苤八f的“金九銀十”可能會(huì)出現(xiàn)在11月或者是12月份，但沒有這么極端，可能會(huì)有一個(gè)提升。不管怎么樣，政府這么積極出臺(tái)一些政策的話，肯定會(huì)影響有需求的人入市的，這是一個(gè)很正常的情況。
??但是如果看09年上半年或者是下半年，可能我在7月份的時(shí)候，我跟媒體溝通的時(shí)候，表達(dá)得也是比較悲觀一點(diǎn)�，F(xiàn)在我覺得出現(xiàn)的問題并不是信心的問題這么簡單，如果說在08年年初到現(xiàn)在為止，有一個(gè)統(tǒng)計(jì)說，珠三角加長三角，總共有六萬多家企業(yè)倒閉了，那么股市也是這樣一個(gè)情況，等于是真的沒有錢的問題，而不是說有沒有信心的問題。
??那么政府出臺(tái)這些政策，雖然說幫助了有需要的人，現(xiàn)在可以去入市，但是對整個(gè)市場來說，按道理來說，買家都是比較保守的。比如說看一個(gè)現(xiàn)象，最近我看了一段新聞，就是說香港的銀行出現(xiàn)一個(gè)情況，因?yàn)樽罱愀勰沁呌幸粌蓚�(gè)企業(yè)倒閉了，那么這一兩個(gè)企業(yè)，導(dǎo)致銀行采取什么辦法呢？就是馬上把在那個(gè)企業(yè)做事的員工信用卡停掉，要求他們，如果能夠提供一個(gè)新的辦事地點(diǎn)，那么重新才把他的信用卡打開。這個(gè)情況據(jù)我所了解，是前所未有的。從前銀行如果在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好的情況，對大一點(diǎn)的貸款方面比較謹(jǐn)慎一點(diǎn)，現(xiàn)在連對于這種小的貸款，也是非常謹(jǐn)慎做每一筆款項(xiàng)，那么就說明了一點(diǎn)，其實(shí)在銀行來說，也是非常非常，前所未有的謹(jǐn)慎的去看這個(gè)問題。到底經(jīng)濟(jì)的問題，現(xiàn)在到底是一個(gè)開始，還是會(huì)慢慢影響到其他銷售行業(yè)也好或者是種種的市場情況，我覺得這個(gè)會(huì)導(dǎo)致可能09年的后市，大家都會(huì)比較保守一點(diǎn)。而且最主要既然市場出現(xiàn)了這樣一個(gè)變化，如果要它恢復(fù)到正常路線來說，雖然政府出臺(tái)了一些政策，但是需要時(shí)間的，不是說一時(shí)半刻出臺(tái)幾個(gè)政策，馬上有一個(gè)變化出來。所以可能信心的恢復(fù)以及近期狀況的改善，導(dǎo)致他們口袋又有錢了，可以去投入了，這個(gè)需要一段時(shí)間，所以我看起碼一年的時(shí)間。如果說本身有剛性需求的人，要結(jié)婚的有需求的人，這個(gè)交易情況還是會(huì)出現(xiàn)的，因?yàn)楸旧碓谑袌錾洗_實(shí)有大量需求的人，那么這些政策出臺(tái)，我相信真的是很好的幫助他們很好的進(jìn)入了這個(gè)市場，不管是選擇性方面多了，還是價(jià)格性方面，都有明顯的一個(gè)幫助，這個(gè)都是比較吸引的地方。
【梁文匯】：今天的節(jié)目到這里結(jié)束，謝謝嘉賓給我們寶貴的意見，也謝謝網(wǎng)友的陪伴。
